Cách chọn danh mục quảng cáo đặc biệt trên Facebook dành cho lĩnh vực Bất động sản & Tín dụng
Nếu các bạn đã từng chạy một chiến dịch Facebook Ads thông thường, quy trình chắc hẳn rất quen thuộc: tạo campaign, chọn đối tượng, thiết lập mẫu quảng cáo hình ảnh hoặc video, sau đó bật quảng cáo và theo dõi kết quả. Với quảng cáo thuộc danh mục đặc biệt, cách làm về cơ bản vẫn giống như vậy. Điểm khác biệt nằm ở chỗ chúng ta bắt buộc phải khai báo rõ ràng danh mục ngành nghề mà quảng cáo đang thuộc về để Facebook áp dụng các quy tắc phù hợp.
Hiện nay, hầu hết mọi người đều có thể quảng cáo trên Facebook, Instagram và cả Threads. Tuy nhiên, vì các yêu cầu nghiêm ngặt về quyền riêng tư và công bằng xã hội, một số lĩnh vực nhất định sẽ bị giới hạn nhiều hơn trong việc nhắm mục tiêu và phân phối quảng cáo. Facebook gọi những lĩnh vực này là Danh mục quảng cáo đặc biệt, bao gồm các ngành như bất động sản, tín dụng, việc làm và một số mảng nhạy cảm khác.
Chính vì vậy, BlackHatWorld sẽ cùng các bạn làm rõ doanh nghiệp của mình có đang thuộc danh mục quảng cáo đặc biệt hay không. Đồng thời, chúng tôi sẽ hướng dẫn chi tiết vị trí cần thiết lập khi tạo chiến dịch cho bất động sản và tín dụng, giúp các nhà quảng cáo hiểu rõ những hạn chế đang áp dụng, vì sao chúng tồn tại và cách chúng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả chiến dịch quảng cáo Facebook của bạn.
Danh mục quảng cáo đặc biệt có thực sự ảnh hưởng tới các đại lý bất động sản và tín dụng?
Rất nhiều nhà quảng cáo, đặc biệt là các đại lý bất động sản và đơn vị tài chính, thường lo lắng rằng việc chọn Danh mục quảng cáo đặc biệt (Special Ads Category) sẽ khiến chiến dịch kém hiệu quả, chi phí tăng cao hoặc thậm chí không còn cách nào để target đúng khách hàng. Trên thực tế, danh mục này có ảnh hưởng, nhưng không phải theo hướng tiêu cực như nhiều người vẫn nghĩ. Quan trọng là các bạn cần hiểu rõ cách Meta đánh giá và phân phối quảng cáo trong những ngành nghề nhạy cảm này.
Meta dựa vào đâu để xác định quảng cáo có thuộc danh mục đặc biệt?
Dù bạn có tự đánh dấu hay không, Meta vẫn sẽ tự động phân tích quảng cáo của bạn dựa trên ba yếu tố cốt lõi:
- Trang đích của quảng: Nếu landing page có nội dung bán nhà, cho vay mua nhà, đăng ký vay tín chấp, bảo hiểm hoặc các dịch vụ tài chính, hệ thống sẽ nhận diện rất nhanh.
- Nội dung sáng tạo: Hình ảnh nhà ở, biểu đồ tài chính, các yếu tố liên quan đến vay vốn, lãi suất, bảo hiểm hay đầu tư đều là tín hiệu rõ ràng cho thuật toán.
- Nội dung văn bản quảng cáo: Những cụm từ như “mua nhà”, “vay vốn”, “lãi suất thấp”, “xét duyệt hồ sơ” hay “tài trợ tài chính” đều nằm trong nhóm từ khóa nhạy cảm.
Chỉ cần một trong ba yếu tố trên vi phạm mà bạn không phân loại quảng cáo vào danh mục đặc biệt, chiến dịch rất dễ bị từ chối hoặc hạn chế phân phối. Đây cũng chính là một trong những lý do khiến tài khoản quảng cáo Facebook bị vô hiệu hóa trên Facebook. Vì vậy chúng tôi luôn khuyên các nhà quảng cáo nên chủ động phân loại và bật lên ngay từ đầu.
Sản phẩm và dịch vụ tài chính có bắt buộc thuộc danh mục đặc biệt không?
Câu trả lời là có, nếu bạn đang quảng bá các nội dung như:
- Thẻ tín dụng
- Dịch vụ vay vốn hoặc tài trợ dài hạn
- Dịch vụ thanh toán
- Bảo hiểm và các sản phẩm tài chính liên quan
Tuy nhiên, không phải mọi dịch vụ liên quan đến tiền đều bị xếp vào danh mục này. Ví dụ, thẻ quà tặng, dịch vụ thuế, kế toán hoặc chương trình khách hàng thân thiết của cửa hàng bán lẻ thì không bắt buộc phải chọn danh mục quảng cáo đặc biệt.
Phạm vi áp dụng danh mục quảng cáo đặc biệt cho ngành bất động sản
Đối với lĩnh vực nhà ở, chỉ cần quảng cáo của bạn liên quan đến bán, cho thuê hoặc giới thiệu bất kỳ loại hình nhà ở nào, thì gần như chắc chắn bạn phải chọn danh mục quảng cáo đặc biệt. Điều này bao gồm cả những dịch vụ liên quan chặt chẽ đến tài chính nhà ở như:
- Bảo hiểm người thuê nhà
- Bảo hiểm thế chấp
- Tài chính mua nhà
- Khai thác vốn chủ sở hữu nhà
- Dịch vụ môi giới và tư vấn bất động sản
Tất cả các trường hợp trên đều được Meta xếp vào danh mục quảng cáo đặc biệt. Ngược lại, khách sạn, resort hoặc khu nghỉ dưỡng đã được xác minh thì không thuộc phạm vi này, vì chúng không được xem là nhà ở lâu dài.
Danh mục quảng cáo đặc biệt có thực sự ảnh hưởng xấu tới chiến dịch quảng cáo?
Điểm khiến nhiều nhà quảng cáo khó chịu nhất chính là giới hạn targeting theo sở thích. Khi bạn chọn danh mục quảng cáo đặc biệt, trong phần Detailed Targeting, rất nhiều tùy chọn trước đây từng sử dụng sẽ không còn khả dụng.
Ví dụ, trước đây bạn có thể target các sở thích liên quan đến sức khỏe, tài chính cá nhân, giáo dục tài chính hoặc hành vi mua nhà. Nhưng khi chạy quảng cáo thuộc danh mục đặc biệt, Meta sẽ tự động loại bỏ nhiều nhóm đối tượng này để tránh việc phân biệt đối xử hoặc nhắm mục tiêu không công bằng.
Điều này đồng nghĩa với việc bạn mất quyền kiểm soát chi tiết về audience, nhưng đây không phải là dấu chấm hết cho hiệu quả quảng cáo. Khi bạn phân loại quảng cáo đúng cách, Meta không “bỏ mặc” chiến dịch của bạn. Ngược lại, họ sẽ sử dụng các nhóm đối tượng tham chiếu đã được xây dựng sẵn trong thuật toán cho từng danh mục nhạy cảm.
Ví dụ, với Sản phẩm và dịch vụ tài chính, Facebook đã có sẵn những tập dữ liệu lớn về hành vi người dùng đủ điều kiện để nhìn thấy loại quảng cáo này. Bốn danh mục đặc biệt được quản lý rất chặt chẽ vì trong quá khứ đã từng có quá nhiều trường hợp lời hứa sai sự thật, quảng cáo lừa đảo hoặc gian lận.
Chính vì vậy, dù bạn không thể target chi tiết như trước, Facebook vẫn phân phối quảng cáo đến những nhóm người phù hợp nhất trong phạm vi cho phép. Nếu creative và thông điệp đủ tốt, bạn vẫn hoàn toàn có thể tạo lead chất lượng, chi phí hợp lý và duy trì lợi nhuận bền vững.
Cách chọn danh mục quảng cáo đặc biệt trên Facebook dành cho lĩnh vực Bất động sản & Tín dụng
Để giúp các bạn hình dung rõ ràng và tránh sai sót khi thiết lập chiến dịch, chúng tôi sẽ đi từng bước ngay trong Trình quản lý quảng cáo Facebook (Ads Manager). Nếu bạn là nhà quảng cáo trong lĩnh vực bất động sản hoặc tín dụng, đây là phần bắt buộc phải nắm thật chắc trước khi chạy ads.
Bắt đầu tạo chiến dịch và chọn danh mục quảng cáo đặc biệt
Chúng tôi vào Ads Manager và bắt đầu tạo một chiến dịch mới. Ở bước chọn mục tiêu, các bạn có thể chọn bất kỳ mục tiêu nào phù hợp như Lead, Traffic hay Conversion. Sau đó nhấn Continue và chọn thiết lập thủ công (Manual).
Ngay trong phần cài đặt chiến dịch, khi cuộn xuống một chút, bạn sẽ thấy khu vực Special Ads Category. Đây chính là nơi bạn cần xác định xem doanh nghiệp của mình có thuộc một trong các danh mục quảng cáo đặc biệt hay không. Với các nhà quảng cáo bất động sản hoặc tín dụng, bạn bắt buộc phải đánh dấu đúng danh mục tương ứng.
Việc chọn rất đơn giản. Bạn chỉ cần mở menu thả xuống và chọn một trong bốn nhóm danh mục mà Meta quy định. Sau đó, hệ thống sẽ yêu cầu xác nhận quốc gia hoặc khu vực hoạt động. Thông thường, Meta sẽ tự động chọn quốc gia dựa trên thiết lập tài khoản quảng cáo. Tuy nhiên, chúng tôi khuyên các bạn nên kiểm tra lại để đảm bảo thông tin chính xác, đặc biệt nếu bạn chạy quảng cáo ở nhiều thị trường.
Thiết lập nhóm quảng cáo để tránh bị hạn chế chiến dịch
Sau khi hoàn tất bước chọn danh mục và nhấn Next để sang ad group, các bạn vẫn tiếp tục thiết lập như một chiến dịch thông thường: chọn sự kiện tối ưu, ngân sách và lịch chạy. Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất sẽ nằm ở phần Audience.
Khi thuộc danh mục quảng cáo đặc biệt, Facebook sẽ áp dụng một loạt giới hạn để đảm bảo tính công bằng và không phân biệt đối xử. Ví dụ đầu tiên là giới tính. Nếu bạn kéo xuống phần giới tính, bạn sẽ thấy thông báo cho biết không thể chọn nam hoặc nữ riêng biệt. Điều này đồng nghĩa với việc quảng cáo phải hiển thị cho tất cả mọi người, không được loại trừ theo giới.
Tiếp theo là độ tuổi. Bạn bắt buộc phải để khoảng từ 18 đến 65+, không thể thu hẹp độ tuổi như các chiến dịch thông thường. Meta cũng sẽ hiển thị thông báo giải thích rõ lý do ngay bên dưới, nhằm đảm bảo quảng cáo không gây phân biệt đối xử.
Cài đặt vị trí địa lý và nhắm mục tiêu cho danh mục quảng cáo đặc biệt
Ở phần vị trí, các bạn vẫn có thể chọn theo quốc gia, bang hoặc khu vực lớn. Tuy nhiên, với danh mục quảng cáo đặc biệt, bạn không được nhắm mục tiêu theo mã ZIP hoặc mã bưu chính cụ thể. Bạn vẫn có thể nhập một địa điểm cụ thể, nhưng bán kính xung quanh bắt buộc phải tối thiểu 15 dặm. Chúng tôi từng triển khai các chiến dịch siêu địa phương cho khách hàng tham gia hội chợ hoặc sự kiện, với bán kính chỉ 1 dặm. Tuy nhiên, cách làm đó hoàn toàn không khả dụng khi chạy quảng cáo bất động sản hoặc tín dụng trong danh mục đặc biệt.
Về ngôn ngữ, bạn vẫn có thể điều chỉnh như bình thường. Tuy nhiên, khi đến phần nhắm mục tiêu chi tiết, bạn sẽ bắt đầu thấy rõ sự khác biệt. Rất nhiều sở thích, hành vi hoặc xu hướng mua hàng sẽ không còn hiển thị. Ví dụ cụ thể, nếu trong một chiến dịch quảng cáo nhà ở trên Facebook thông thường bạn có thể target những người quan tâm đến mua, bán và thuê nhà hay bất kì dịch vụ nào liên quan đến nhà cửa, thì khi quay lại chiến dịch đã chọn danh mục quảng cáo đặc biệt và tìm cùng từ khóa đó, bạn sẽ thấy không có kết quả nào xuất hiện. Điều này không xảy ra với mọi truy vấn, nhưng buộc các nhà quảng cáo phải thay đổi tư duy từ target chi tiết sang tiếp cận rộng hơn.
Ngoài ra, Facebook cũng không cho phép loại trừ đối tượng chi tiết trong danh mục quảng cáo đặc biệt. Điều này khiến bạn không thể “lọc” đối tượng quá sâu như trước, mà phải dựa nhiều hơn vào thuật toán phân phối của Meta.
Sử dụng tệp đối tượng (nếu có) và xuất bản quảng cáo
Nếu tài khoản của bạn đã có sẵn tệp đối tượng đã lưu từ các chiến dịch trước, bạn vẫn có thể sử dụng chúng. Tuy nhiên, Meta sẽ tự động điều chỉnh lại để tuân thủ các giới hạn về độ tuổi, giới tính và vị trí. Điều tương tự cũng áp dụng với custom audience mới. Các tùy chọn lookalike chuyên biệt cho danh mục quảng cáo đặc biệt từng tồn tại trước đây đã bị Meta loại bỏ từ vài năm trước.
Sau khi hoàn tất phần nhắm mục tiêu, bạn chỉ cần tiếp tục tạo quảng cáo như bình thường: chọn fanpage, tài khoản Instagram, nội dung quảng cáo và định dạng hiển thị. Về mặt kỹ thuật, bước này gần như không khác gì so với các chiến dịch Meta Ads thông thường. Chỉ cần đảm bảo mọi thiết lập đều tuân thủ chính sách, bạn hoàn toàn có thể xuất bản chiến dịch và bắt đầu tạo lead cho bất động sản hoặc tín dụng một cách hợp lệ, an toàn và bền vững.
Việc chọn đúng danh mục quảng cáo đặc biệt trên Facebook là yêu cầu bắt buộc đối với các nhà quảng cáo trong lĩnh vực bất động sản và tín dụng. Khi hiểu rõ các giới hạn về độ tuổi, giới tính, vị trí và nhắm mục tiêu chi tiết, chúng tôi tin rằng các bạn hoàn toàn có thể xây dựng chiến dịch tuân thủ chính sách mà vẫn tạo ra lead chất lượng. Thay vì cố gắng “lách luật”, hãy tập trung vào creative, thông điệp và quy trình xử lý lead phía sau để tối ưu hiệu quả lâu dài và bền vững.
Câu hỏi thường gặp
Có. Nếu Facebook phát hiện quảng cáo của bạn thuộc lĩnh vực bắt buộc nhưng không được đánh dấu đúng danh mục, chiến dịch có thể bị từ chối, hạn chế phân phối hoặc thậm chí ảnh hưởng đến độ tin cậy của tài khoản quảng cáo.
Có, nếu bạn làm đúng. Khi tập trung vào thông điệp phù hợp, creative rõ ràng và quy trình chuyển đổi lead tốt, các chiến dịch bất động sản và tín dụng vẫn có thể tạo lead chất lượng với chi phí hợp lý, dù bị hạn chế về targeting.
💬 Liên hệ ngay để được BHW tư vấn miễn phí!
- Website: https://vi.blackhatworld.io/
- Telegram: @bhw_agency
- Whatsapp: +84819001811
- Wechat: bhwagency
- Email: [email protected]
Bài viết bằng ngôn ngữ khác:
